Une vraie politique sociale de logement

Le PTB propose la mise sur pied d’une société publique de construction et de rénovation de logements, comme c’est le cas dans quelques grandes villes notamment en Allemagne. Cette société publique construira elle-même les logements nécessaires. Elle effectue également des travaux de rénovation et d’isolation.

Ces sociétés ne coûtent pas d’argent à la collectivité. Situation assez logique : si ce secteur est rentable pour le privé, pourquoi coûterait-il pour le public s’il est bien géré ?

Cette société devrait également mettre en œuvre un plan d'isolation de tous les logements sociaux. Elle pourrait préfinancer les travaux et se rembourser sur le gain énergétique pendant une durée limitée. Cette société pourrait travailler aussi avec les diverses primes régionales, ce qui réduirait d'autant le temps de remboursement.

L’endettement actuel d’une série de sociétés de logement de service public est en grande partie dû au fait justement que leurs occupants font partie des couches les plus défavorisées : ils paient donc des loyers assez bas, quand ils peuvent les payer. Comme le démontre l’exemple néerlandais où le logement social culmine à 34% de parts du marché locatif, augmenter le nombre et donc l’accès aux logements publics permet de les rendre tout à fait rentables au niveau financier.

Dans les quartiers denses et avec un parc de logement relativement obsolète, une telle société publique de logement et d'investissement peut aussi devenir le moteur du renouveau du quartier. Une société publique de logement communale devrait pouvoir exercer un droit de préemption et pourrait acheter, rénover et transformer des habitations à vendre. Ceci présente en outre l’avantage d’intégrer le logement public dans l’habitat existant et d’éviter les « grands blocs » d'habitations.

Pouvoir se loger est un droit fondamental universel. Les pouvoirs publics ont le devoir de garantir ce droit. Il y a pénurie sur le marché du logement et cette pénurie fait fortement grimper les prix (locations et achats). D’urgence, il faut qu’il y ait plus d’habitations, d’unités de logement qui mettront les jeunes ménages en mesure de se lancer dans la vie. Des logements pour les personnes âgées aussi, qui, sur ce plan, ont d’autres besoins. Et aussi pour tous ceux qui, économiquement, se retrouvent sur la touche et ne peuvent trouver de logements convenables à des prix abordables. Aujourd’hui, la ville d’Ath compte à peine 650 logements sociaux occupés en 2022) contre 893 en 2010!!! Entre-temps, plus de 300 Athois sont sur la liste d’attente.  L’offre en logements sociaux se maintient à approximativement 5,55 % du marché de l'habitat. C’est trop peu pour satisfaire à la demande.

Nous aspirons à suivre l'exemple de Vienne en matière d'habitat social de qualité, où la population bénéficie d'un cadre de vie inclusif comprenant des jardins collectifs, des crèches et des magasins de proximité. Contrairement à des ghettos, ces espaces favorisent une réelle mixité sociale. Cette diversité permet d'inclure des locataires à revenus plus élevés, contribuant ainsi aux rentrées locatives tout en offrant des logements à des tarifs inférieurs au marché privé.

Nous voulons donner aux sociétés de logement social plus de moyens pour la construction et la rénovation de l’habitat social. Jusqu’à présent un décret wallon oblige les communes à disposer de 10 % de logements publics sur leur territoire. La ministre MR des pouvoirs locaux Valérie De Bue a déjà prévu de supprimer cette obligation. Mais bien avant ça, cet objectif n’était pas respecté. Pourtant, beaucoup de grandes villes d’Europe comptent déjà plus de 20 % de logements sociaux sur leur territoire.

Il y a actuellement plus de 300 personnes inscrites sur les listes d'attente pour un logement social à Ath. Bien que des initiatives aient été prises, la majorité PS-MR-Ecolo athoise privilégie fortement les AiS (Agences immobilières sociales).

Cependant, ce système n'est pas conforme à notre vision du logement social. Les AIS sont souvent plus coûteuses et appartiennent à des entités privées. Cette approche tend vers une forme de privatisation du logement public, ce qui ne correspond pas à notre modèle idéal de logement social et ne résout pas durablement le manque de logements abordables puisque en fin de contrat, ces logements retournent sur le marché privé.

Nous ne pensons pas qu’il soit possible de résoudre le problème du logement en Belgique par l’encouragement à l’initiative privée. La situation désastreuse de la question du logement dans notre pays tend assez à le prouver. Ce n’est que par une intervention importante des autorités publiques dans le marché du logement que ce secteur pourra être régulé.

Pour ce faire, l’offre de logements publics doit au moins atteindre le plafond des 25 % afin de pouvoir influer sur les prix de l’ensemble du marché immobilier. Rester sous ce seuil ne permettrait pas d’avoir un réel impact. 25% de logements publics, c’est aussi donner une possibilité d’accès à des personnes bénéficiant d’un revenu moyen.

Il n’y a pas d’argent pour ce type de projet ? Nous pensons que c’est une question de priorité. Une ville comme Vienne a décidé, en pleine crise des années 30, d’investir massivement dans son parc de logement public comme projet phare de toute la ville. Aujourd’hui encore, le prestige de cette ville s’en trouve renforcé et attire des milliers de visiteurs de ces édifices sociaux.

Concrètement, pour la Ville d’Ath, parvenir à atteindre le seuil des 25 % de logements publics nécessiterait un plan de développement ambitieux. Actuellement, un peu plus de 5,06 % des habitants d’Ath vivent dans un logement public. L’Habitat du Pays Vert gère actuellement environ 650 logements avec 395 personnes en attente. Nous proposons un plan jusqu'à 2030 pour construire 650 logements supplémentaires. Ces logements pourraient être des nouvelles constructions, des bâtiments rénovés ou des transferts issus du parc immobilier privé.La réalisation de cet objectif pourrait également impliquer des logements gérés par la commune ou le CPAS et non exclusivement par l’Habitat du Pays Vert.

Le  dernier  plan de la région wallonne pour augmenter le nombre de logements d’utilité publique reste bien insuffisant puisqu’il ne vise qu’un potentiel de 1000 logements créés pour toute la Wallonie au travers de l'acquisition de logements neufs, existants et de terrains à valoriser

Même pour des locataires sociaux, le loyer peut représenter une fameuse saignée dans le budget. Souvent les charges locatives alourdissent la facture et de manière inégale: , les loyers sont plafonnés à 20% des revenus  mais les charges sont bien différentes selon qu’on occupe un habitat déjà rénové au niveau énergétique  ou une passoire énergétique, comme c’est encore fréquemment le cas. C’est pourquoi nous voulons geler le loyer actuel des logements sociaux et plafonner les charges en fonction du PEB.

Pour accélérer la rénovation des logements sociaux vacants, notre priorité initiale sera de réduire considérablement le nombre de logements inoccupés. Nous nous engagerons à minimiser au maximum les périodes d'inoccupation entre deux changements de locataires. Un nouveau plan de rénovation concernant des centaines de logements sera élaboré au cours de la prochaine période législative.

Dans le cadre de ces vastes projets de rénovation, nous donnerons la priorité à la réhabilitation des logements actuellement inoccupés, permettant ainsi aux résidents de longue date de rester dans leur quartier. Nous privilégierons principalement des approches de "rénovation douce" afin de limiter l'impact sur les locataires, les encourageant ainsi à rester dans leurs logements autant que possible.

Nous voulons augmenter la taxe sur l’inoccupation et surtout veiller à sa mise en application stricte. Nous laisserons de côté les gens qui ne disposent pas des moyens pour exécuter les rénovations qui s’imposent et à qui nous proposerons d’abord un système de tiers payant pour leur permettre d’effectuer les travaux nécessaires. Mais, pour les sociétés immobilières, nous comptons doubler cette taxe sur l’inoccupation. De même, nous voulons doubler la taxe sur les terrains non bâtis. Quant à la recette, nous l’investirons dans des projets de logements à prix abordable.

En cas d'inoccupation structurelle dépassant trois ans, nous mettrons en œuvre des mesures drastiques. Les propriétaires concernés ont eu la possibilité depuis quelques années de se conformer à la réglementation. En ce qui concerne les logements vacants, dégradés ou abandonnés, nous nous engageons à appliquer rapidement les dispositions énoncées dans le code de l'habitation durable de la région wallonne.

En cas de constat avéré d'inoccupation, si des pourparlers amiables ne produisent pas de résultats, nous serons prêts à utiliser les outils prévus par la loi, allant de la prise en gestion volontaire ou forcée, telle que la gestion unilatérale ou judiciaire. La ville confiera en priorité ces logements aux Agences Immobilières Sociales, à l'Habitat du Pays Vert ou au CPAS. Cette démarche permettra d'augmenter l'offre de logements sociaux sur le marché locatif.

Par ailleurs, nous tiendrons le bourgmestre et le président de l'action sociale responsable de réquisitionner tout bâtiment manifestement abandonné depuis plus de six mois afin de le rendre disponible pour les personnes sans-abri. Cela vise à agir de manière proactive pour répondre aux besoins urgents en matière de logement pour les personnes dans le besoin.

Également, il existe un nombre considérable d'immeubles inoccupés, qu'ils soient dissimulés ou non enregistrés. Nous proposons que les services communaux entreprennent une recherche active de ces propriétés inoccupées en affectant à cette tâche  plus de personnel comme nos agents constatateurs si c’est nécessaire. Parallèlement, nous mettrons en place un point de contact pour les citoyens. En effet, seule une documentation précise et très régulièrement mise à jour  permettra l'application  de mesures radicales ou  d'une taxe appropriée sur ces biens inoccupés.

D’autre part, il n’est pas admissible que des propriétaires refoulent des candidats  locataires, préférant laisser leur logement vide dans l’espoir d’un candidat dont le statut, la couleur ou les revenus l’agréent.. Et c’est au candidat locataire d’apporter la preuve de la discrimination. Nous voulons donc inverser ce processus et contraindre propriétaires et agences immobilières à signifier par écrit la justification d’un refus de louer.

De même que considérant la pression immobilière, un logement à louer qui ne trouve pas preneur dans les 3 mois est un fort indice d’anomalie, nous voulons que ce logement soit considéré et traité comme tous les logements inoccupés.

Enfin, si des expulsions sont requises pour des raisons d'insalubrité, d'incendie ou autres, nous nous engageons à garantir un relogement approprié à nos concitoyens. L'incident des rescapés de l'incendie de la rue des Campeaux, relogés dans des conditions d'insalubrité à Templeuve, ne doit jamais se reproduire.

Si dans la région Wallonne, plus de 70 % des wallonnes et des wallons sont propriétaires de leur logement, à Ath, il y a tout de même 33% de locataires. Sur ce marché, il y a peu de règles et il y a encore moins de contrôle. Ici, c’est le Far West du capitalisme qui prévaut. Résultat : énormément de locataires doivent consacrer une trop grande part de leur revenu en frais de logement. Le risque de pauvreté chez les locataires est de plus de 36% en Belgique. On se retrouve à devoir payer beaucoup, pour des logements qui ne sont même pas toujours au niveau minimum de qualité. Il est essentiel de souligner que, outre les pratiques douteuses des agences immobilières, Ath connaît des situations préoccupantes liées aux frais illégaux demandés par ceux-ci. En tant que ville, notre rôle premier est de protéger les droits des citoyens. Nous nous engageons à intervenir auprès de ces agences pour les mettre en conformité avec la loi et à mobiliser notre service juridique pour soutenir les candidats locataires confrontés à des pratiques abusives. Notre objectif est de faire cesser ces pratiques inacceptables et d'assurer un environnement locatif juste et respectueux des droits des citoyens.

La nécessité de contrôler les prix des loyers est indéniable, surtout face à la réalité actuelle où des logements de qualité inférieure sont proposés à des tarifs excessifs, atteignant parfois jusqu'à cinq cents euros pour un studio. Pour remédier à cette situation, nous préconisons la mise en place, par le gouvernement wallon, d'une grille contraignante pour encadrer les tarifs de location.

Cette grille serait élaborée en fonction de critères objectifs tels que la qualité du logement, le nombre de chambres, le niveau de confort, ainsi que l'efficacité énergétique, entre autres. Chaque critère se verrait attribuer un nombre de points, et chaque point correspondrait à un montant défini pour établir le loyer. En cas de non-respect de cette grille par le propriétaire, le locataire aurait le droit de saisir un juge afin de contraindre le bailleur à se conformer aux tarifs fixés.

Dans cette perspective, la ville jouerait un rôle essentiel en offrant son soutien aux locataires confrontés à de telles situations. Nous nous engageons à fournir une assistance juridique aux locataires pour faire respecter ces tarifs réglementés, afin de garantir des conditions de location équitables et raisonnables pour tous.

Il est vrai que la compétence de fixer les règles sur les loyers relève du gouvernement régional wallon, et nous avons longtemps plaidé pour que cette mesure soit mise en place. Cependant, nous ne sommes pas obligés d'attendre que la région agisse. Le calculateur de loyer indicatif du Service Public de Wallonie, récemment mis en place, peut déjà être utilisé. À partir de différents critères, locataires et propriétaires peuvent estimer un loyer objectif. En collaboration avec la commune, nous pourrions co-gérer le marché locatif à travers un site internet répertoriant les biens et leur attribuant un label de qualité, tout en indiquant le loyer indicatif. Cette approche serait bénéfique pour tous : les personnes à la recherche d'un logement de qualité et les propriétaires respectueux du Code du logement. Nous espérons ainsi exercer une pression pour contrer la hausse des loyers.

Le label de qualité serait décerné par des agents communaux, avec une attention particulière portée aux logements insalubres. Comme pour les logements inoccupés, chaque situation sera évaluée individuellement. Les propriétaires en infraction seront tenus de mettre leur bien aux normes, sous peine d'amendes.

Souvent, les locataires hésitent à demander ce contrôle de peur que le logement ne soit déclaré inhabitable, ce qui pourrait compliquer leur situation pour trouver un autre logement. Dans un marché locatif privé restreint, il est difficile pour le locataire d'initier ce contrôle lui-même. En cas de contrôle négatif, la ville devrait garantir le relogement des locataires expulsés.

Pour les propriétaires dont les habitations ne respectent pas les normes du Code wallon du logement, nous les contraindrons à effectuer les rénovations nécessaires à leurs frais. S'ils ne s'y conforment pas, des amendes plus sévères seront appliquées, et ils pourraient être tenus de confier leur immeuble à une société publique de construction de logements telle que lHabitat du Pays Vert. La ville et le CPAS investiront des ressources dans des projets sociaux d'emploi pour rendre ces logements habitables. Les propriétaires modestes qui n'ont pas les moyens de financer ces rénovations bénéficieront d'un soutien.